作家：子非鱼
01
楼市惊现“负首付”
听过零首付，是否外传过负首付。
字面剖析即是，买房不但不要给首付，还能取得一笔首付款。
笔据中国证券报爆料，近日，多个酬酢平台出现了“负首付”的营销话术。
比如重庆市巴南区某中介在其一又友圈发布音尘，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，异常于客户还能倒拿1万元首付款。
这类负首付，是返现所致。
还有一类负首付则是拉高银行的贷款完结。
比如在中国证券报的这篇报谈中，就显现，深圳市罗湖区一套屋子，这套屋子评估价是570万元，然而业主廉价卖，卖520万元。你不错在银行贷570万元全款买这套屋子，还剩下50万元装修。
说白了即是作念高贷款额度，让你多取得贷款，省去首付的用度。
但这种情势，名义上天然缩短了上车的首付门槛，但试验则是加大了购房者的资本。毕竟贷款越多，利息越多。
时移世变，这种情势淌若在上一轮牛市本领，会相当吃香，但如今作念什么都有很好像率亏本的布景下，谁还温柔傻傻作念这个接盘侠。
不管是零首付如故负首付，都是营销噱头，
如果是第一种返现样式，着实有一定的引诱力，毕竟是真金白银的降价让利。但这种样式，是各地政府所不允许的。
各地基本都发布发布了针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象整治文献。
如果是第二种，拉高贷款，试验上并莫得减轻购房者的压力，况兼还濒临着财务和法律风险。
02
映射出楼市下行近况
不管是零首付如故负首付，都映射出了楼市下行的近况。
楼市上行经由中，业主和中介都是对你爱答不睬，不买拉倒，背面还有一大堆东谈主列队等着买。
楼市下行，多样营销样式都会出现。旧年楼市大转向之下，多样零首付推而广之，三四线城市更是推出了农居品换房营销、团购打折等等行径。
干与2023年，楼市遇到三个近况：
第一，成交量俄顷躁动后，再度转冷。
跟着防疫放开，流动性还原，宏不雅大环境改善，让许多东谈主对将来充满了预期和信心。
在这种布景下，压抑许久的购房需求，在一季度集中开释。但本号在一季度分析的时间，就明确暗意，如果后续的复苏无法满足购房者的情态预期，必定无法捏续。
是以，咱们看到，在4月份楼市集体转向。
北上广深四大一线城市4月份二手房成交量还是集体转向，其中北京二手房成交量环比跌幅最大，达到了40.5%，上海环比着落26%，广州环比着落14.36%，深圳环比着落24%。
武汉、杭州、南京、厦门、重庆、天津、成都等重心城市，无一例外也再度干与了转跌情势。
至于三四线城市，那更是不遑多让。
前两天本号分析了四川南充。这座也曾依靠棚改拉起房价的城市，在棚改熄火、东谈主口束缚流失的布景下，房价束缚着落。
本年前四个月，南充的商品房成交量永诀是5689套、1689套、1455套、918套。
制图：城市财经；数据：南房网
1月份5689套成交量创下22个月来新高，尔后沿路下行。
而1月份的成交量走高，是南充旧年10月份发布的“楼市十条”与春节返乡置业访佛之下的效应。
成交量只在1月份的春节返乡置业时被拉起来了，尔后沿路着落被打回了原形。
讲解，一季度的楼市小阳春和三四线城市无关，三四线城市的楼市依旧处在低迷中挣扎。
第二，二手房挂牌量转换高。
干与2023年，中心城市的成交量在一季度天然走高，但二手房挂牌量加多得更快。
重庆锐理清楚，悉数一季度重庆74604套，累计挂牌量还是高达173512套。
前两天，本号梳理的北上广深四大一线城市，二手房挂牌量也集体创下了新高。
深圳方面：深圳市房地产中介协会最新数据夸耀，5月8日至5月14日，全市在售二手房有用房源52397套，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时间还不到3.5万套。
上海方面：上官新闻清楚，笔据华夏和的数据，上海二手房挂牌量在20万套傍边，比往年有所加多。
北京方面：二手房挂牌量自旧年11月份就冲破了10万套，尔后守护高位挂牌。笔据21世纪经济报谈清楚，麦田房产数据夸耀，4月份北京二手房挂牌量环比上月加多4.5%。
广州方面：前阵子，链家上广州二手房的挂牌量一度冲破14万套。即便之后清算了不少三证不王人的房源，当今挂牌量也依然超13万套。
第三，房价仍在捏续迂回。
最新公布的百城房价冰山指数，除了个别城市微微飞腾外，其余全不才跌，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、宁波、武汉、重庆、天津、青岛、厦门等城市。
第四，房企商票预期、退市压力加大。
手脚重庆房企的扛把子，因为商票落后，近日还是向重庆市第五中级东谈主民法院苦求重整。
此外，笔据克而瑞清楚，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润亏本，占比快要一半，较2021年的10家净亏本情况进一步扩大，其中有13家界限上市房企的2022年净利润亏本超百亿元，另外集中两年净利润亏本的企业有9家。
03
激活流动性才调惩处
正如本号所说，楼市最怕的不是房价着落，而是失去流动性。
莫得流动性，拓荒商回不了款，场所城市也会减少税收收入。况兼，为了搜索枯肠抗击房价着落，会念念尽主义出台多样修修补补的责任，不但对阛阓侵扰太大，抗击了阛阓的自主发展，放松了阛阓的积极性，关于市政府自己的责任主谈主员，也会捉衿肘见。
而收受现实，收受降价，尽管在冷却的阛阓环境下，不一定能加多若干成交，但至少不会是相互僵捏的僵局。楼市最怕的即是堕入僵局。
当今的宏不雅大环境，当今的铺张、服务和收入复苏情况，硬扛着不降，成交量会连续缩水。
硬扛着，关于无为投资客来说，没法起原套现或者没法实时止损。关于房企来说，则更难回款，如斯会加大他们的偿债压力，会让更多房企出现债务落后，乃至退市风险。
但无边城市，仍在抗击房价着落。旧年二十多个城市出台了限跌令，最近昆山、惠州的拓荒商廉价卖房，遇到了封盘。
不让降价，就没法激活流动性，这个关节就没法解开。
