作家：子非鱼
01
楼市惊现“负首付”
听过零首付，是否神话过负首付。
字面剖释便是，买房不但不要给首付，还能得回一笔首付款。
把柄中国证券报爆料，近日，多个酬酢平台出现了“负首付”的营销话术。
比如重庆市巴南区某中介在其一又友圈发布讯息，一套83万元的精装房，首付4万元，放款后返现5万元，终点于客户还能倒拿1万元首付款。
这类负首付，是返现所致。
还有一类负首付则是拉高银行的贷款兑现。
比如在中国证券报的这篇报说念中，就暴露，深圳市罗湖区一套屋子，这套屋子评估价是570万元，可是业主廉价卖，卖520万元。你不错在银行贷570万元全款买这套屋子，还剩下50万元装修。
说白了便是作念高贷款额度，让你多得回贷款，省去首付的用度。
但这种花样，名义上天然裁汰了上车的首付门槛，但现实则是加大了购房者的本钱。毕竟贷款越多，利息越多。
时易世变，这种花样如若在上一轮牛市技巧，会相称吃香，但如今作念什么都有很大要率蚀本的配景下，谁还散逸傻傻作念这个接盘侠。
无论是零首付照旧负首付，都是营销噱头，
如果是第一种返现形貌，果真有一定的眩惑力，毕竟是真金白银的降价让利。但这种形貌，是各地政府所不允许的。
各地基本都发布发布了针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象整治文献。
如果是第二种，拉高贷款，现实上并莫得减轻购房者的压力，何况还濒临着财务和法律风险。
02
映射出楼市下行近况
无论是零首付照旧负首付，都映射出了楼市下行的近况。
楼市上行经由中，业主和中介都是对你爱答不睬，不买拉倒，后头还有一大堆东说念主列队等着买。
楼市下行，多样营销形貌都会出现。客岁楼市大转向之下，多样零首付层出叠现，三四线城市更是推出了农居品换房营销、团购打折等等举止。
干预2023年，楼市遇到三个近况：
第一，成交量片晌躁动后，再度转冷。
跟着防疫放开，流动性收复，宏不雅大环境改善，让许多东说念主对往常充满了预期和信心。
在这种配景下，压抑许久的购房需求，在一季度相聚开释。但本号在一季度分析的时辰，就明确示意，如果后续的复苏无法吹法螺购房者的情怀预期，必定无法握续。
是以，咱们看到，在4月份楼市集体转向。
北上广深四大一线城市4月份二手房成交量仍是集体转向，其中北京二手房成交量环比跌幅最大，达到了40.5%，上海环比下落26%，广州环比下落14.36%，深圳环比下落24%。
武汉、杭州、南京、厦门、重庆、天津、成都等要点城市，无一例外也再度干预了转跌花样。
至于三四线城市，那更是不遑多让。
前两天本号分析了四川南充。这座也曾依靠棚改拉起房价的城市，在棚改熄火、东说念主口不休流失的配景下，房价不休下落。
本年前四个月，南充的商品房成交量差别是5689套、1689套、1455套、918套。
制图：城市财经；数据：南房网
1月份5689套成交量创下22个月来新高，尔后一说念下行。
而1月份的成交量走高，是南充客岁10月份发布的“楼市十条”与春节返乡置业重复之下的效应。
成交量只在1月份的春节返乡置业时被拉起来了，尔后一说念下落被打回了原形。
阐述，一季度的楼市小阳春和三四线城市无关，三四线城市的楼市依旧处在低迷中挣扎。
第二，二手房挂牌量改动高。
干预2023年，中心城市的成交量在一季度天然走高，但二手房挂牌量增多得更快。
重庆锐理线路，统共这个词一季度重庆74604套，累计挂牌量仍是高达173512套。
前两天，本号梳理的北上广深四大一线城市，二手房挂牌量也集体创下了新高。
深圳方面：深圳市房地产中介协会最新数据炫夸，5月8日至5月14日，全市在售二手房灵验房源52397套，创下近1年来新高。这一数据，一月底的时辰还不到3.5万套。
上海方面：上官新闻线路，把柄华夏和的数据，上海二手房挂牌量在20万套傍边，比往年有所增多。
北京方面：二手房挂牌量自客岁11月份就鄙俗了10万套，尔后保管高位挂牌。把柄21世纪经济报说念线路，麦田房产数据炫夸，4月份北京二手房挂牌量环比上月增多4.5%。
广州方面：前阵子，链家上广州二手房的挂牌量一度鄙俗14万套。即便之后计帐了不少三证不都的房源，现在挂牌量也依然超13万套。
第三，房价仍在握续调整。
最新公布的百城房价冰山指数，除了个别城市微微飞腾外，其余全不才跌，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、宁波、武汉、重庆、天津、青岛、厦门等城市。
第四，房企商票预期、退市压力加大。
看成重庆房企的扛把子，因为商票过时，近日仍是向重庆市第五中级东说念主民法院央求重整。
此外，把柄克而瑞线路，2022年69家典型上市房企，有34家房企净利润蚀本，占比快要一半，较2021年的10家净蚀本情况进一步扩大，其中有13家限制上市房企的2022年净利润蚀本超百亿元，另外剖释两年净利润蚀本的企业有9家。
03
激活流动性智商贬责
正如本号所说，楼市最怕的不是房价下落，而是失去流动性。
莫得流动性，开辟商回不了款，场所城市也会减少税收收入。何况，为了索尽枯肠抗击房价下落，会思尽认识出台多样修修补补的责任，不但对市集干扰太大，抗击了市集的自主发展，缩小了市集的积极性，关于市政府本人的责任主说念主员，也会满目疮痍。
而摄取现实，摄取降价，尽管在冷却的市集环境下，不一定能增多些许成交，但至少不会是相互僵握的僵局。楼市最怕的便是堕入僵局。
现在的宏不雅大环境，现在的破钞、行状和收入复苏情况，硬扛着不降，成交量会不时缩水。
硬扛着，关于平方投资客来说，没法出手套现或者没法实时止损。关于房企来说，则更难回款，如斯会加大他们的偿债压力，会让更多房企出现债务过时，乃至退市风险。
但宽绰城市，仍在抗击房价下落。客岁二十多个城市出台了限跌令，最近昆山、惠州的开辟商廉价卖房，遇到了封盘。
不让降价，就没法激活流动性，这个要道就没法解开。
